溫州炒房團曾名噪一時,但那個以個人資金撬動一地樓市的時代,或許已成為歷史。 

??這其中原因多樣而復雜。 

??首先是各地的限購政策,很大程度上增加了限購城市購房的成本和風險;其次購房成本在不斷上升,房價上漲,總價增加,資金占用加大;三是信貸政策趨嚴,首付比例提高,從銀行獲得貸款的便利程度較之前幾年大大降低。一旦能夠動用的金融杠桿降低,炒樓的吸引力便大大降低。 

??另外,不容忽視的是,在那些炒樓賺得盆滿缽滿的溫州人之外,也不乏被房產投資套牢的人,涉及個人資金可達上千萬元。 

??對于樓市投資,一筆簡單的經濟賬是,從1萬漲到2萬,實現了翻番;但要從4萬漲到8萬,才能實現翻番。也就是說,沒有足夠低的價格空間和足夠大的杠桿,溫州資金退畏之勢難擋。 

??這些資金從投入高、流動性低的樓市,涌入投資門檻低、流動性較高的金銀幣市場,是溫州資金投資的轉向。實業投資盡管依然艱難,但境外投資已然撕開一個口子。 

??隕落的江湖傳說 

??幾年前溫州炒房團的典型手法,就是高杠桿。 

??2008年后政府推出四萬億刺激政策,很多人可以從銀行輕松獲得貸款。彼時,也有不少人手上確實有大量現金可以支配。若以全額購房獲得產權證之后,一方面可以通過辦理大額信用卡進行套現,另一方面還可以將房產抵押,融資繼續投資。 

??另外的資金來源還有民間借貸。在溫州,民間借貸是極為普遍的一種融資方式,在2011年溫州爆發?;?,較為規范的民間借貸月息約為一分五(年化18%)。頂峰時期,熟人之間的借貸金額可達上百萬,甚至上千萬元。 

??但隨著?;戳?,民間錯綜復雜的資金鏈斷裂;加之實體經濟艱難,民間借貸活躍度跌入谷底,目前遠沒有恢復元氣。隨著利率市場化發展,銀行貸款利率下降,目前民間借貸月息多為一分(年化12%)。 

??在G20召開前一個月,一個在杭州的90后朋友因看好杭州樓市,曾向溫州人趙大勝借錢,用于“掃蕩樓層”,承諾15%的固定年化收益。 

??“溫州的模式就是抱團,很多去外地炒樓的,都是親戚朋友一起,而且做生意可能就是一起的?!閉源笫ぴ諼輪葑鱟式鶘舛嗄?,游走于溫州的有錢人圈子?;匾淦鷂輪莩捶客諾摹骯饣運暝隆?,他說,“他們按整層、整棟的買樓,后來發現還不如自己去蓋樓,就這樣做了開發商,但后面套住的也不少?!?nbsp;

??作為溫州樓市觀察者,陳秋克說,2010年前后,溫州瑞安曾出現過一種合作“炒樓”手法。 

??A善于獲得樓市消息,但缺乏資金,以B的名義申請按揭貸款買房。雙方約定,B付首付款,A來還按揭貸款。如果房子漲價賣出,收益雙方五五平分;如果下跌,則B承擔所有損失(B為真正房主,可以選擇繼續月供,或者虧本賣出)。 

??“現在這種模式沒有了。誰有這個信心,房價會漲下去?2002年,我在城西買的房子單價6000元,兩個月后裝修時,就漲到了1萬2。那樣的漲法,才會有資金瘋狂進來?!?nbsp;

??在陳秋克看來,這種模式已經死去。 

??“不要說溫州了,現在很多二三線城市房價上來得如此迅猛,已經不是民間分散的資金可以托起來的??⑸毯頭坎薪橐約按蠡棺式鸕暮獻髟嚼叢澆裘?,從開放商開盤出售到個人購房者之間已經建立起了屏障?!倍雜諼輪葑式鷦謖飴址考凵險塹慕巧?,陳秋克說,抱團炒房的時代已經過去。 

??熱錢去哪兒? 

??趙大勝沒有離開過溫州的“錢”圈,不過今年他關張了自己的典當行。對于溫州本地的實體經濟發展,他已感到失望?!拔輪菹衷詬愕腜2P,我敢說,有20%的融資是拿去經營企業就不錯了?!?nbsp;

??陳秋克說,當前溫州民間借貸圈內,很大一部分是拿錢去“賭一把”?!安皇撬蕩蚺普飫嘍牟?,而是以賭博的心態,投資一些風險特別高的項目?!?nbsp;

??趙大勝發現,身邊興起了一股炒金銀幣的風潮,尤其是去年股市出現震蕩以后。 

??“炒房炒得最兇的一批人,現在套住的也不少。房價已經處于高位,不管未來漲不漲、怎么漲,對于投資來說占用資金太多,而且流動性差;股市又不行,所以有一些資金流到了金銀幣市場?!被平檣艿潰骸氨熱縞ぜ湍畋?,羊年的紀念幣就漲得特別好,面值1塊錢的,最高漲到100多元,而且就在幾個月內?!?nbsp;

??在溫州整體彌漫著“守業”氛圍的同時,境外投資逆勢走熱。 

??根據溫州市商務局的統計,2015年全市新批境外投資項目22個,增資項目2個,中方投資總額達9.4億美元,超過歷年總和。其中,17個項目位于“一帶一路”沿線。今年前兩個月實現對外投資4.74億美元,扣除大項目因素,境外投資同比增長91.9%。 

??溫州商人孫堅即為其中代表。 

??在溫州經濟全面陷入?;暗?011年,孫堅果斷關掉了原有6個工廠中的4個,調研足跡先后遍及埃及、孟加拉國、泰國、巴基斯坦和墨西哥,最終選擇在非洲建立陶瓷工廠。 

??值得一提的是,孫堅目前12億元的資金池,沒有一分來自銀行貸款,全是溫州商人熟悉的代持層級化集合資金池。 

??詳細結構是:5個合伙人為公司股東,按持股比例出資。但實際上,這5個合伙人的資金由多股大小資金匯集而成,也就是說,5個人實際可能代持了股份。其中孫堅作為控股大股東,持股60%,為公司的實際控制人。(天瑞地產)

2016年10月12日

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抱團炒房時代已逝 溫州熱錢涌向境外投資

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