在熱點城市樓市持續高熱情況下,自9月30日至10月9日,北京、天津、蘇州、合肥、上海等22個城市集中出臺樓市調控政策,從限貸、限購、土地供應、市場監管等方面進行調節。就在昨日,成都開始實施購房貸款新政,這是繼10月1日深夜發布限購政策后,成都市出臺的又一樓市調控政策。

業內人士認為,本輪調控政策出臺密度頻繁、范圍廣泛、精準性強,并且在發布政策之后繼續打補丁、升級加碼,開啟了全面調控。在去庫存基調不變的情況下,中國熱點城市樓市正式走向調控緊縮期。

本輪調控有何新特點?

中國經濟網記者梳理發現,針對熱點城市,本輪調控主要從消費端——限貸,供應端——增加土地供應,以及資金端、市場監管等方面著手,并且不同城市根據實際情況,因城施策。

二線城市中,蘇州、南京、合肥、廈門“四小龍”對非本地戶籍購買首套房均提出社?;蚰傷澳晗摶?,二套房首付比例可與一線城市比肩,其中南京、蘇州要求有1套房未結清貸款的再購房者首付比例不低于80%,達到目前城市限貸政策的最高限。

土地供應方面,多數城市均提出要增加住宅用地供應,增加中小戶型市場供應。北京、深圳、廈門重啟“90/70”政策,加之3月已有同樣政策的上海,一線城市未來中小戶型將迎來一批供應高潮。此外,北京要求試點采取限定銷售價格并將其作為土地招拍掛條件的措施,或將抑制企業高價拿地沖動。

中國指數研究院分析認為,總體來看,本輪政策有望通過積極抑制非理性需求逐步為市場降溫,但各城市在出臺政策時也考慮到剛需群體的合理置業需求,因此在相關政策方面都做了針對性區分,仍能保證一定規模的剛需置業需求、有保有壓,維護市場的理性運行。

而在鏈家研究院院長楊現領看來,無論調控工具是限購、限貸,還是土地政策,無非都是歷史上調控政策的“重啟”或“加碼”,本輪調控的真正不同在于背景條件不同:一是本輪調控是處在經濟下行周期中的調控,守住增長目標的底線和抑制資產泡沫之間將成為一場“刀刃上的平衡”;二是本輪調控是由地方政府競相發起和實施的調控,地方政府擁有比以往都更大的自由度和裁量權;三是調控的主戰場已經進入二手房階段。

“這是不同以往歷次調控的一個突出特點?!閉攵苑考凵險親羈?、調控最嚴的一線城市,楊現領指出,這些城市已經進入二手房時代,70%的市場供給方是業主,而不是開發商,而且大部分業主既是賣方也是買方?!霸諞桓鲆遠址拷灰孜魈?,買賣雙方為C端的市場中,調控政策的傳遞機制具有更大的不確定性?!?/p>

調控力度有多強?

財政部副部長朱光耀7日在華盛頓表示,房地產市場確實存在一些以投資為目標進行的交易,因城施策,采取有針對性的應對措施是及時和適當的,而且正在產生積極效果。

從此次調控力度最大、涉及面最廣、影響最大的北京來看,調控的確“立竿見影”。據亞豪君岳會統計數據顯示,國慶7天北京商品住宅共實現成交1154套,成交面積8.76萬平方米,日均成交量僅165套,相比中秋小長假的日均成交套數減少了161套,相比9月的日均成交量更是減少了320套。而在1154套成交當中,商住所占比重高達88%,純商住宅7天僅簽約143套。

從供應情況來看,“十一”期間北京住宅市場僅有4個項目入市,共新增1012套,預售許可面積5.5萬平方米,與節前一周14盤入市的盛況已不可同日而語。

亞豪機構市場總監郭毅分析認為,此輪房地產市場過熱的根源在于天量信貸,“京8條”的調控手段采取了針對性的“去杠桿”措施,對于投機及投資需求的抑制直指根源?!岸嚳階楹現厝?,北京樓市成交量已應聲而降?!?/p>

一位北京南六環熱點區域的地產中介表示,十一期間客戶到店量明顯減少,基本不用加班?!壩械囊抵髦耙丫蛄順搶锏姆孔?,所以比較著急,確實出現降價出售的現象?!?/p>

不過,在中原地產首席分析師張大偉看來,除去北京、深圳、合肥、蘇州等少數幾個城市外,其他城市政策力度遠遠不如2014年930政策之前的執行力度(46個城市限購、全面認房又認貸限貸),“甚至很多城市可以說是蜻蜓點水”。

“但本輪調控在感覺上依然讓人感到害怕?!閉糯笪氨硎?,原因在于這一輪房價上漲太快太集中,事實上也是杠桿利用最過度的一次上漲?!罷庖宦趾芏嗤蹲士鴕丫吶杪?,所以他們的止損線很低,一旦市場風吹草動,很可能會放棄部分利潤離場。這種情況下,即使力度不大的調控也會出現踩踏效應?!?/p>

將產生多大影響?

值得注意的是,從調控范圍來看,雖然表面上只有20多個城市出臺了新政,但這些城市卻是中國房地產市場城市集中度最高的地方。據楊現領估計,這20多個城市占據了中國二手房市場交易額的85%,新房交易額的40%,估計35%的杠桿交易會受到影響。

張大偉也表示,這一輪收緊看似一城一策,但如此密集的出臺說明是在高層全面施壓下的集體舉動,預計未來還會有多個城市出臺政策,可能將形成20-30個城市調控政策風暴。

“之前的政策預期是16個房價漲幅過高過快的城市需要平穩樓市,但隨著政策的密集出臺,一線城市輻射區域的市場也開始加入調控行列,未來房價可能上漲的城市也會跟風出臺政策表態?!?/p>

張大偉預計,一線城市及二線“四小龍”城市最后恢復至2014年930前的政策力度,甚至更大,二線城市中房價漲幅較高的城市,也將全面實施限購、限貸政策?!罷吣康氖且種品考酃焐險?,但市場并不理性,所以很快會出現降價的個案,如果一旦年末央行額度吃緊,房價的下調很可能會蔓延到很多城市?!?/p>

中國指數研究院分析人士認為,考慮到本輪政策力度,并結合歷次政策收緊后市場反應,可以預期未來樓市將逐步降溫,成交量價回調可期。各個城市因需求差異性將呈現出多樣化反應,如在投資投機比重較為顯著的城市,量價波動將更為明顯。而在資源稀缺供需矛盾長期存在的城市如一線城市,高位向下小幅震蕩在所難免。

針對北京市場,郭毅表示,首付提高、信貸收緊,將使得部分客群的購房計劃被迫延期。另外由于未來自住房供應還將加大供給,市場預期的走低,也使得部分客群的購房計劃主動延后,觀望情緒之下購房需求的萎縮將使得四季度成交量持續走低,將使得此輪房價過快上漲趨勢被終結,預計四季度北京純商住宅價格走勢將趨于穩定。(天瑞地產)

2016年10月10日

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樓市走向調控緊縮期 一線城市房價過快上漲將止

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