房產稅到底征不征、何時征、怎么征,越來越成為事關全局、影響深遠的重大經濟社會政治問題。

  自今年春天以來,以一線城市為代表的多地商品房樓市成交價格頻繁刷新紀錄。相比之下,庫存較多的三四線城市,則去化速度相對緩慢,房價也相對比較穩定。

  市場上行房源減少、土地價格不斷攀升,甚至房地產中介的推波助瀾,都成為一二線城市房價上漲的幕后推手。于是房產稅,這個對于公眾來說并不陌生的詞又重回公眾視野。作為房地產所有稅費中最受人關注的稅種,房產稅雖然已有預期,但到底何時征收卻一直未有定論。

  中國房地產市場走到今天,房產稅,到底征不征、何時征、怎么征,越來越成為事關全局、影響深遠的重大經濟社會政治問題,成為穩定房地產市場、滿足居民住房需求、推進社會公平正義的基本經濟社會制度問題。

  中國的房產稅:該不該征?

  中國的房產稅,該不該征?這個問題說到底是決策層的戰略判斷和價值偏好問題。綜合各種情況來看,中國開征房產稅,越來越具有緊迫性。

  多年房價調控不盡人意的制度性原因,就是現代的、法治的、累進的房產稅制度體系的缺失。

  沒有現代的、公平的房產稅制度,可能導致許多問題,基于政府土地審批的供給側調控,難以抑制市場化、資本性的住房投資投機需求;基于銀行信貸政策的需求側調控,難以擋住房地產行業高利潤的物質利益誘惑。另外,持續高漲的房價將使中國的實體經濟發展越來越難,中國的科技創新、產業升級和工業化的進程將越來越難。而中國日益嚴重化的貧富分化問題,將使一部分低收入居民淪落為城市“房奴”,難以得到有尊嚴的全面小康生活。

  在現代工業化、信息化、市場化、全球化的條件下,特別是在資金相對過剩、網絡金融的環境中,誰能夠保證日益高漲的房價不引發系統的嚴重的金融經濟?;??

  中國的房產稅:該何時征?

  關于這個問題的合理預期,首先取決于房產稅開征自身客觀條件的具備程度和中央決策層對房產稅重要性緊迫性的決策判斷。

  首先,決定于全國居民不動產(尤其是城鎮居民住房)登記系統的建設程度。開征房產稅首先需要構建起高起點、全覆蓋、無差別的全國不動產登記體系。所謂高起點,就是依據互聯網+、大數據等最新信息技術,構建中國的不動產信息網絡技術體系。所謂全覆蓋,就是所有房產等不動產信息均進入國家不動產信息系統。所謂無差別,就是所有中國公民、企業法人、社團法人等不動產都被登記。

  其次,決定于全國居民(首先是城鎮居民)不動產(房產)登記信息的真實性程度。嚴重失真的房產信息必然導致嚴重失信的房產稅制度,國家開征房產稅必須確保登記信息本身的唯一性、真實性、法定性。國家要想開征房產稅,必須加快全國不動產登記信息真實性識別系統建設。

  第三,決定于所征房產的合法性甄別程度。在任何法治國家和法治政府,非法房產或者來源不明房產,非但不能被國家納入征稅對象,而且必須要被國家沒收或收繳。如果國家開征房產稅不問房產自身的合法性,其嚴重的后果就是非法、非規或不義房產的合法化。

  第四,決定于中國公民國外(境外)房產的并表登記與稅負減增情況。我國是實行單一國籍身份的國家,中國公民的國外(境外)房產也是國家房產稅登記納稅對象。如果中國公民國外(境外)房產不登記不納稅,就會嚴重導致國家性的房產轉移鼓勵機制。

  第五,決定于國家反腐敗的政治進程。昂貴的房產事實上已經成為腐敗存量的主要財富載體。中國房產稅開征所必需的不動產登記制度,房產信息真實性制度,特別是房產合法性甄別制度。

  中國的房產稅:該如何征?

  目前關于房產稅的爭論涉及很多方面,筆者主張根據居民住房的不同性質、不同用途、不同類別綜合考慮,尤其是要堅持有區別、有差等、有累進的能力公平稅賦原則。

  1. 關于房產分類與適稅對象問題

  目前中國的房產產權種類繁多、名稱混亂。建議根據明確的房產產權所有者關系,把我國的房產產權分為三大類:一是公民個人擁有的私產產權;二是國家集體擁有的公產產權;三是公司組織擁有的法人產權。房產稅是針對公民個人所有的房產進行征收的直接稅。國家開征房產稅的適稅對象,應該是公民個人擁有的私產產權房產。

  2. 關于征稅范圍與稅率累進問題

  公民個人擁有的私產房產,包括自住房、出租房、商用房三大類。

  公民房產用于個人或家庭居住使用,可以分為基本住房、改善住房、奢侈住房三種消費使用方式。房產稅的征收原則,應該是基本住房不征稅,改善住房低稅率,奢侈住房高稅率。

  出租房所征收的房產稅不是直接稅,是可以被轉嫁給租房戶(消費者)的間接稅,應該征收高累進制的營業性和經營性的收入所得稅,使節約土地資源真正成為一項基本國策。

  3. 關于房產稅稅負與土地出讓金問題

  政府保障房是為了保障低收入居民基本住房需求的,因此其土地出讓金不應該被收取,否則就是典型的財政轉移支付行為。市場商品房是開發商為了盈利而投資建設的,其土地出讓金應該被收取,但其實也是一種流轉稅,最終被計入成本又被消費者所承擔。應該根據國民經濟發展、居民住房負擔、房地產健康發展等多方面因素綜合考慮房地產業的整體宏觀稅負水平。

  因為是土地公有制的國家,所以國民基本住房的用地應該是嚴格的零地價。因為是人多地少的國家,國民改善住房的用地應該是法定的低地價,國民奢侈住房的用地可以是法定的市場價。

  4. 關于計稅方式和累進稅制問題

  堅持能力稅賦原則。所謂能力就是指居民的收入財富水平,能力稅賦就是按照居民的收入財富多少來累進征稅,高收入財富者高稅率,低收入財富者低稅率,貧困者負稅率(政府貼現率)。

  堅持合理稅負原則,堅持考慮稅收負擔水平;堅持市價計稅原則,實現公平賦稅;堅持累進稅負原則,對商品投資房開征高累進制的房產稅。

  5. 關于去庫存與征收時機問題

  有人認為,目前全國商品房待售面積7億多平米,短期內開征房產稅將增加居民持有房產成本,影響“去庫存”宏觀調控目標實現。這個觀點是不正確的。房產稅的根本目的是維護中國的住房市場的公平性、正義性,同時構建公平、效率、可持續的住房市場根本制度體系。科學、公平、效率、可持續的房產稅制度,最終會使整個房地產發展回歸本來,使房價水平與居民收入相匹配,使住房市場總供給與總需求相匹配。超出市場合理需求水平的供給就是無效供給,而無效供給的市場出清只能通過現代的、公平的房產稅來完成,使供給與需求即居民購買力相匹配。

  6. 關于永續產權與土地公有制問題

  土地公有制度(國家和集體所有)是當代中國最根本的制度國情,是中國政經合一的根本制度安排。堅持土地公有制原則,不會影響房產稅的順利實施。土地所有制和土地之上的不動產所有制,是兩個不同的標的物概念。二者可以統一,也可以分離。實行土地私有制的國家,土地及其之上的不動產,多數是連在一起的。但是,在土地私有制的條件下,也有其上的不動產有限出售、有限使用的制度選擇。

  實踐已經證明,既然中國的農村可以實行土地公有制條件下的家庭承包責任制,實行土地所有權和使用(經營)權的法定分離,當然中國的城鎮也可以實行土地國有制條件下的不動產的商品屬性的使用權(經營權)的法定分離。

  中國的房產稅:配套改革如何推進?

  推進中國的房產稅制度建設進程,是一項涉及全體國民的重大的基礎性制度實踐,事關人們的根本利益關系,必須通盤考慮、頂層設計、強力推進。

  第一,加強黨中央對房產稅制度進程的強力領導。堅持中央頂層設計、全國同步推行的改革原則。根據時間表、任務書,明確各級黨委政府責任主體,確保房產登記、信息真實、合法甄別、內外統一、領導公開等進程緊密推進。

  第二,加緊規范清理公產房的租住使用。國家要加緊公產房的改革進程,提速全國范圍內的公產房的標準化、法治化改革進度。統一規范與清理公產房使用情況,對于明顯不屬于低收入家庭而長期居住甚至霸占公產房的行為進行全國性的規范治理。

  第三,建立房產合法性甄別的公民舉報獎勵制度。對于依法舉報非法不動產的舉報者,給予罰沒價值10%-30%的直接獎勵,這樣只有這樣才能從根本上確保不動產持有的合法性。

  第四,堅持人民共享、多數人獲益原則。基本住房是公民基本權利,不能征房產稅;改善住房是社會發展要求,只能輕稅薄稅;奢侈住房是超多數人以上的過高占有,必須實行累進稅;而對于不是個人居住需求的投資性和投機性等商業性與盈利性的購房占房行為,必須實行更高累進制的房產稅政策。

  第五,加快推進領導干部房產公開制度。目前率先從領導干部住房公開制度入手,實行縣處級以上領導干部家庭房產公開制度,具有操作上的可行性和風險上的可控性。這也是我們黨十八大以來從嚴治黨、依法執政、以上率下、取信于民的重要制度安排。

  第六,加快推進官員住房官邸制度建設進程。建議中央加快推進縣級、市級、省級、國家級主要領導干部住房“官邸”制改革進程,規范主要領導干部包括離退休領導干部的個人住房行為,最終建立起現代的、公平的、透明的、法治的中國官員住房制度體系。

  第七,建立房產稅公平使用激勵機制。中建議房產稅采取中央和地方共享的分稅制辦法,中央稅部分用于全國范圍的區域住房建設轉移支付,地方稅部分用于本地區內的城鄉住房建設轉移支付。(作者:田應奎,中共中央黨校經濟學部教授)(天瑞地產)

2016年09月21日

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